近日,关于提振楼市、股市的利好政策风声不断,很多敏感度较高的买房人开始活跃起来,尤其在住建委等三部门表示将推动实施首套住房“认房不用认贷”的政策后,广州、深圳相继落实,市场中置换需求信心大增,置业目标一方面是内城核心地段新房,另一方面就是能够满足家庭品质改善需求的产品,如大平层、洋房或类别墅项目。
目前,北京市场在产品供应结构方面,别墅类产品渐呈供不应求之势。根据今年前7个月的市场数据,别墅新增供应329套,同比下降66%;成交1879套,同比上涨7%;成交面积54.51万平米,同比上涨7%;成交均价48395元/平米,同比上涨7%;成交金额263.82亿元,同比上涨15%;目前存量8965套。
显而易见,北京楼市的分化格局在产品结构上同样明显,低密别墅类产品稀缺性日益凸显,在不同区域市场表现得更加明显。
(相关资料图)
01、
通州区低密大户型产品供应断档
从2021年至今,通州区共完成了12宗宅地的出让,新增供应覆盖物资学院、梨园、宋庄、张家湾、于家务等板块,其中只有3宗地容积率
trong>,按规划建面计算,这类低密住宅在通州区新增新房供应占比不足1/4;而容积率为1.6的项目只有1个,规划建面仅约3.7万平米,占比约3%,这还没算上某些老项目的后期供应。
若从区域内各项目产品定位看,绝大多数新盘、次新盘为刚需或刚改产品。今年前7个月,通州区套均成交面积超过180平米的住宅项目只有1个,套均成交面积超过200平米的项目为,这就说明区域市场供应结构存在空白,即大平层及别墅类产品出现断层。
这对于需要产业升级、吸引大批实力企业及高净值人群的通州来说,显然是不合情理的。俗话说,筑巢引凤。通州副中心虽然建设了超大规模的商务楼宇,但是企业高管想在通州买套高品质的大房子安家,却几乎少有选择。
因此,当前文提到的唯一容积率为1.6的项目,由通州房地产开发有限公司打造的低密大宅项目帅府君园入市后,立刻吸引了市场高净值人群的目光。
02、
于家务:副中心旁的低密田园小镇
帅府君园项目位于通州区于家务,在城市副中心南侧。根据通州区的城市总体规划,于家务将围绕种业创新及延伸功能,着力打造种业创新高地、都市农业、生态文旅、生态休闲四大主导功能,目标成为涵盖农文旅融合和农业科技服务功能的科技农业小城镇。
在这个小城镇中,城乡建设用地规模控制在约10.4平方公里,城乡建筑规模总量控制在约430万平米,整体容积率仅约0.4,未来常住人口仅约3.2万,是一个典型的低密度、低人口小镇,将与副中心核心区尤其是运河CBD的城市面貌与业态形成极大反差。
一个是现代化的商务中心CBD,一个是生态、自然的田园小镇,商务与生活之间的连接点,则是像帅府君园这样的高品质住区,让在钢筋水泥筑成的都市森林中忙碌的精英们,回家即可享受田园生活,让心灵回归平静。
而这样的职住配置,无论在发达国家的国际化大都市,还是在北京CBD、望京、金融街等核心商务区的发展过程中,很多高端人群都愿意选择在与商务区保持一定距离的小镇生活,如中央别墅区、西山别墅区等。拥有低密规划、田园小镇生活业态的于家务,显然具有成为副中心配套墅区的潜力。
03、
帅府君园打造均质纯改善墅区
通州区近几年来新增供应以刚需、刚改产品为主,而高端改善人群适配的终极置业产品几乎无从选择,帅府君园的出现填补了区域市场空白。
项目规划建面约3.7万平米,共建设11栋4—7层低层建筑,打造大平层和叠墅两类产品,其中洋房有2栋,叠墅有9栋,总户数仅148户,稀缺性显而易见。此外,社区西侧配建一所幼儿园。
规划鸟瞰图
由于周边生态环境良好,且地块规模有限,帅府君园在产品定位上选择走高端改善路线,做通州区域市场“人无我有”的产品,148套房源全部做大户型,其中包括56套大平层,户型建面均约220平米;92套叠墅,户型建面约221—268平米,均质化产品将保证未来社区的圈层统一性。
约220平米洋房户型图
目前,别说通州区域,就是整个北京市场,全部户型建面在220平米以上的项目,可以说寥寥无几。
帅府君园建面约220平米户型仅做了四室两厅三卫格局,首先入户正对的独立玄关,不仅彰显了大宅的仪式感,也将南北两部分空间进行了区隔;
其次,与市场上大多数项目不同,餐厅和客厅并未做LDK空间设计,而是北侧的U型厨房与餐厅自成一体,南侧则是约48平米的方正客厅,且外带阳台。餐厅与客厅的分离,在豪宅中才有这样的格局,因为两个空间的功能不同,需要不同的仪式感。试想,主人在家里招待来宾,客厅承担的是会客功能,另一侧餐厨的操作,并不会因空间的重叠而产生干扰;
第三,南向设置双主卧套房,家中老人可拥有属于自己的私密空间。主人套房中双衣帽间的格局体现了对男女主人的尊重,能满足不同的收纳需求,主卫双面盆设计也是豪宅标配;
第四,室内双洄游动线,只有在大平层豪宅中才具备条件。
综上,帅府君园的大平层洋房产品即使放到北京市场,也足以与其它豪宅项目媲美,何况这还是只有7层高的低密洋房。
约221平米下叠户型图
约221平米下叠户型图
约221平米下叠户型图
项目的叠墅更是亮点多多,以建面约221平米下叠为例,这是地上两层、地下一层的格局,室内私家电梯贯通上下,省去爬楼梯的辛苦。
首层南向整体面宽约9.4米,尺度开敞大气,约50平米、面宽达6.2米的LDK空间,可容纳一家人共度的欢乐时光;罕见地设置了双卧室套房,让老人享受到最大的尊重和便利;南向赠送约45平米私家庭院,是老人与孩子亲近自然的乐园,而这样的庭院配置,在北京其它区的同类产品中,基本很难实现。
下叠效果图
二层为三室两卫格局,主卧套房有步入式衣帽间,主卫四段式布局、双面盆配置;另两间卧室是孩子的独立空间,也可设置一间阳光书房,作为安静思考或学习的空间。
地下层南向的超大采光井,让室内在晴朗的天气里也能拥有阳光的照射;南向约50余平米的超大空间,是家庭的第二会客厅或活动室;北向空间可满足影音室、红酒窖、健身房等多种功能。这一层是别墅生活空间最好的体现,可实现大平层住宅难以具备的生活方式。
下叠负一层效果图
这样的低密墅区,为通州区域终极改善置业人群创造了理想的生活方式,也为主城区的外溢改善需求提供了性价比极高的选择,毕竟,拥有京津、京沪、首都环线高速等交通快速路配套的帅府君园,正可满足很多“离尘不离城“的置业家庭的喜好。
据悉,项目已实楼呈现,买房人可实地参观实楼样板间,切身感受远离城市喧嚣的田园小镇低密墅区生活,而拥有这样的生活和终极居所,首套首付起步价仅需约208万元。
这样的机会,放眼北京,也不多见,但席位有限,建议买房人别错失良机,在周末带着家人,去体验副中心旁的小镇墅区生活吧。
效果图
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